1Contexte

Le propriétaire immobilier a des revenus locatifs et à la fois des dépenses personnelles et d'entreprise. Les intérêts à l'égard de ses dettes personnelles (par exemple, son hypothèque résidentielle) ne sont pas déductibles, alors que les intérêts à l'égard de ses dettes immobilières commerciales le sont.

S'il était possible de convertir des dettes personnelles en dettes commerciales, le propriétaire immobilier viendrait du coup de réduire de moitié ses coûts d'emprunt, puisque la totalité de ses intérêts seraient déductibles.

La stratégie est la suivante : plutôt que de prendre vos revenus locatifs pour payer vos dépenses immobilières commerciales, remboursez plutôt vos dettes personnelles (par exemple, l'hypothèque résidentielle) et empruntez pour payer vos dépenses immobilières commerciales. Procédez ainsi jusqu'à ce que vos dettes personnelles soient complètement converties en dettes commerciales et tous vos intérêts seront déductibles.

2Règle de l'utilisation directe des fonds empruntés - Jugement Shell

Une règle établie par les tribunaux dans le jugement Shell, veut que l’utilisation directe des fonds empruntés soit le critère fondamental à la base de toute analyse de déductibilité des intérêts. Selon la cour: « [...]la raison pour laquelle un mode d’emprunt est préféré à un autre importe peu pour l’application du sous-al. 20(1)c)(i). Ce qui est déterminant, c’est l’utilisation de la somme empruntée. La raison pour laquelle l’opération d’emprunt est structurée comme elle l’est n’a pas d’importance, pas plus d’ailleurs que la raison pour laquelle l’argent est emprunté. »

3Fiscalité

De façon générale, les tribunaux ne tiennent pas compte de l'objet ultime de l'emprunt, par exemple, l'achat d'une maison. La reconnaissance par les tribunaux du critère de l’utilisation directe des fonds empruntés est à la base de l'ensemble des planifications visant à restructurer les emprunts personnels, par exemple, une hypothèque résidentielle, de façon à en rendre les intérêts déductibles du revenu.

Les autorités fiscales reconnaissent cette stratégie dans le bulletin d'interprétation IT-533.

4Exemple pratique

M. PME est propriétaire d’immeubles. Il possède également une résidence personnelle (principale ou secondaire), dont le solde de dette hypothécaire est de 400 000$. Les revenus bruts locatifs de M. PME se chiffrent quant à eux à 1,2M$, soit 100 000$/mois.

M. PME rembourse sa dette hypothécaire en 4 mois, se servant de ses revenus bruts dans ce seul but. Les dépenses reliées à ses immeubles locatifs et par ailleurs déductibles de son revenu sont payées à même une marge de crédit ouverte à cette fin et à l’égard de laquelle les immeubles locatifs de M. PME ont été hypothéqués.

Au bout du cycle de 4 mois, M. PME n’a plus aucune dette personnelle. Il a plutôt une dette reliée à ses immeubles locatifs, dont les intérêts sont déductibles de son revenu. Ainsi, la dette de 400 000$ de M. PME, restructurée, à un taux de 6%, selon ce qui précède, générera pour lui une économie annuelle de 12 000$.