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4Votre condo en Floride

Aperçu général

Pour ceux ayant toujours rêvés d’avoir un pied à terre sous le chaud soleil de la Floride, les déboires du marché immobilier américain au cours des dernières années peuvent faire passer ce rêve à la réalité.

Avant de se lancer dans l’aventure, il faut savoir que la détention d’un immeuble en Floride, ou ailleurs aux États-Unis, peut entraîner des conséquences fiscales significatives et ainsi, une planification adéquate de l’acquisition et la détention d’un tel immeuble est de mise.

Les conséquences fiscales découlant de la détention d’un immeuble américain découlent essentiellement de deux événements futurs, soit la revente de l’immeuble du vivant ou encore votre décès.

Bien que l’imposition rattachée à la revente de l’immeuble milite en faveur d’une détention personnelle, les conséquences découlant de votre décès («estate tax», «probate fees») pourraient être telles qu’un tel mode de détention devient impensable.

Les modes de détention

Saviez-vous que le simple choix du mode de détention de votre condo en Floride peut vous faire économiser des centaines de milliers de dollars en impôts successoraux américains?

Votre condo en Floride

Minimiser l'estate tax de 40% Minimiser les probate fees de 3% Minimiser l'impôt à la revente de 40%
Détention personnelle NON NON OUI
Non recourse loan OUI NON OUI
Living trust NON OUI OUI
Fiducie familiale OUI OUI OUI
S.E.C. OUI OUI OUI


Les principaux modes de détention du condo en Floride

1La détention personnelle

La détention personnelle est un mode qui a l'avantage de sa simplicité. De plus, il permet de profiter du taux réduit de 20% sur le gain en capital dans la mesure où l'immeuble est revendu du vivant. Toutefois, les probate fees de même que l'estate tax s'appliqueront au décès. Ce mode de détention ne devrait être envisagé que pour les immeubles de valeur modeste.

2Le «non recourse loan»

Le «non recourse loan» est une solution intéressante dans la mesure où il y a un besoin de financement pour l'acquisition de la résidence. En effet, les dettes à recours limité (dont le seul recours du créancier, en cas de défaut de paiement, consiste à vendre le condo pour se rembourser) reliées à la résidence réduisent d'autant la valeur du condo qui est assujetti à l'«estate tax» jusqu'à concurrence de 40%.

3Le «revocable living trust» de la Floride

La détention par le biais d'une fiducie révocable de la Floride est utile pour minimiser les probate fees en cas de décès, car le condo sera transmis à vos héritiers sans avoir à passer par votre succession. Cependant, l'estate tax s'appliquera de la même façon que si le condo était détenu personnellement. Il s'agit d'une solution souvent appropriée pour les immeubles de valeur modeste à moyenne, car, d'une part les probates fees sont minimisés et d'autre part, l'estate tax sera souvent réduit ou même annulé par les différentes exemptions disponibles.

4La détention par le biais d'une société de personnes

La détention par le biais d'une société de personnes est une solution intéressante du fait qu'il est possible de s'imposer comme un particulier à la revente du vivant (20%) tout en conservant la flexibilité nécessaire pour minimiser ou éviter les impôts successoraux (40%) et les probate fees (3%). Il s'agit d'une solution un peu plus complexe, mais qui peut vous donner le meilleur des deux mondes.

5La détention par le biais d'une fiducie familiale

La détention par le biais d'une fiducie familiale, dont seuls vos enfants et/ou votre conjoint(e) sont bénéficiaires, peut être une solution intéressante. Elle peut être efficace pour éviter les impôts successoraux et les probate fees, car à votre décès, vous ne serez pas propriétaire de l'immeuble et donc, ce dernier ne sera pas compris dans votre patrimoine assujetti à ces impôts. Cette fiducie peut être canadienne ou américaine et vous ne pourrez généralement agir comme fiduciaire ou encore en être bénéficiaire.

6La détention par le biais d'une société par actions

Bien que la détention par le biais d'une société par actions a aussi le mérite d'être simple, ce mode de détention, bien que largement utilisé dans le passé, n'est plus de mise aujourd'hui suite aux changements dans la position administrative des autorités fiscales canadiennes en matière d'avantages imposables aux actionnaires.

À noter... Que ce soit pour l'acquisition d'un condo ou encore pour en restructurer sa détention, il est important de choisir le bon véhicule. Contactez votre expert certifié Fiscalistes.com!